Quels bâtiments sont concernés par le Décret Tertiaire ?

Tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire (bureaux, commerces, enseignement, santé...) dont la surface de plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m².

L'audit énergétique est-il obligatoire pour le tertiaire ?

Il n'est pas explicitement obligatoire pour déclarer sur OPERAT, mais il est techniquement indispensable pour construire le plan d'action permettant d'atteindre les objectifs de -40% en 2030. Sans audit, impossible de justifier une modulation d'objectifs.

MEGASTRUCTURES Audit Énergétique Tertiaire : Le Guide Stratégique pour Répondre au Décret Tertiaire (2030, 2040)

Audit Énergétique Tertiaire : Le Guide Stratégique pour Répondre au Décret Tertiaire (2030, 2040)

par alexis.bilez
dans Questions les plus fréquentes, Audit Énergétique, Ecologie, ERP / IGH, Normes, OPQIBI 1911, rénovation énergétique, Retails, Technique, Tertiaire / industriel
sur 7 janvier 2025

L’échéance 2030 du Décret Tertiaire (-40% de consommation) n’est plus un horizon lointain, c’est demain. Pour les propriétaires, gestionnaires de patrimoine (Asset Managers) et exploitants, la pression réglementaire s’accentue. La déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT est devenue une obligation légale, sous peine de sanctions financières et d’atteinte à la réputation (« Name & Shame »).

Face à ces enjeux stratégiques, naviguer à vue est dangereux. L’audit énergétique tertiaire est votre seul outil de pilotage fiable pour transformer cette contrainte en opportunité de valorisation d’actifs.

📑 Sommaire du Guide Tertiaire :

1. Le Secteur Tertiaire & Ses Enjeux
2. Cadre Réglementaire (Décret Tertiaire)
3. Pourquoi l’Audit est Indispensable ?
4. La Méthodologie (Norme EN 16247)
5. Scénarios & Plan d’Action
6. Financement (CEE, CPE)
7. FAQ & Conclusion

1. Qu’est-ce que le Secteur Tertiaire et ses Enjeux ?

Le secteur tertiaire regroupe toutes les activités de services. Lorsqu’on parle de « bâtiments tertiaires » au sens du décret, le périmètre est très large. Cela inclut :

Bureaux (Sièges sociaux, Open-spaces, Coworking)
Commerces (Retail, Centres commerciaux, GMS)
Hôtellerie & Restauration (CHR)
Enseignement (Écoles, Collèges, Lycées, Universités)
Administratif (Mairies, Préfectures)
Logistique (Entrepôts chauffés ou refroidis)
Santé (Cliniques, EHPAD)

Pourquoi l’audit tertiaire est-il spécifique ?

Contrairement au résidentiel, le tertiaire a des contraintes techniques lourdes : occupation intermittente, densité variable, équipements énergivores (groupes froids, serveurs, éclairage de vente). L’audit doit être réalisé par un ingénieur qualifié OPQIBI 1905 (« Audit énergétique des bâtiments tertiaires »), seule certification garantissant la maîtrise des systèmes complexes (GTB, CVC).

2. Le Cadre Réglementaire : Décret Tertiaire & OPERAT

Issu de la loi ÉLAN, le Décret Tertiaire (ou Dispositif Éco Énergie Tertiaire – DEET) impose une obligation de résultat sur la réduction des consommations d’énergie finale pour tout bâtiment de plus de 1 000 m².

-40% Objectif 2030

-50% Objectif 2040

-60% Objectif 2050

La Plateforme OPERAT (ADEME)

C’est l’outil de contrôle de l’État. Chaque année, avant le 30 septembre, vous devez y déclarer vos consommations réelles. OPERAT calcule votre avancée par rapport à votre année de référence (choisie entre 2010 et 2019).

⚠️ Les Risques en cas de non-conformité :

Amende administrative : Jusqu’à 7 500 € par site (personne morale).
Name & Shame : Publication du nom des entreprises non-conformes sur un site public (risque réputationnel majeur).
Blocage des transactions : Les notaires exigent désormais l’annexe environnementale et le dossier OPERAT lors des ventes.

3. Pourquoi l’Audit est-il Indispensable ?

Au-delà de la contrainte, l’audit est un levier de performance.

Maîtrise des Charges (OPEX)

Dans le tertiaire, l’énergie est souvent le 2ème poste de dépense après les loyers/salaires. L’audit identifie les « gisements passifs » (mauvais réglages GTB, éclairage inefficace) qui permettent des gains immédiats sans gros travaux.

Valorisation de l’Actif (Valeur Verte)

Un bâtiment performant (certifié BREEAM, HQE ou simplement bien classé) se loue plus cher et se vend mieux. Les investisseurs intègrent désormais le « risque carbone » dans leur valorisation (CAPEX).

Confort & Productivité

Un audit bien mené améliore le confort thermique et visuel des occupants, ce qui impacte directement la productivité des collaborateurs et l’expérience client (dans le commerce).

4. Les 4 Étapes d’un Audit Tertiaire (Norme EN 16247)

Pour être conforme, l’audit doit suivre une méthodologie stricte.

Étape	Actions de l’Auditeur	Livrable
1. Analyse Documentaire	Collecte factures (3 ans), plans, carnet d’entretien, données OPERAT.	Bilan initial
2. Visite sur Site	Inspection technique, mesures (Luxmètre, Caméra thermique, Pinces ampèremétriques), entretien avec l’exploitant.	Relevé terrain
3. Modélisation	Simulation Thermique Dynamique (STD) pour recréer le comportement du bâtiment.	Modèle numérique
4. Plan d’Action	Définition des bouquets de travaux, chiffrage (ROI/TRI), calcul des aides (CEE).	Rapport d’Audit

5. Scénarios de Rénovation & Plan d’Action

L’audit ne sert à rien s’il ne débouche pas sur un plan opérationnel. Nous proposons généralement 3 niveaux d’intervention :

Niveau 1 : Les « Quick Wins » (ROI < 3 ans)

Optimisation des consignes de chauffage/clim (GTB).
Relamping LED.
Sensibilisation des occupants.
Calorifugeage des réseaux.

Niveau 2 : Rénovation des Systèmes (Objectif 2030)

Remplacement des chaudières par des PAC performantes.
Mise en place d’une ventilation double flux.
Installation de robinets thermostatiques et sondes.

Niveau 3 : Rénovation de l’Enveloppe (Objectif 2050)

Isolation thermique par l’extérieur (ITE).
Remplacement des menuiseries.
Toiture végétalisée ou isolée.
Production d’énergie renouvelable (Photovoltaïque).

6. Financement : Les Aides Spécifiques

Le tertiaire bénéficie de leviers financiers puissants pour amortir ces travaux.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : C’est le levier principal. Il finance des opérations standardisées (Fiches BAT-TH, BAT-EN).
Contrats de Performance Énergétique (CPE) : Permet de confier l’investissement et la garantie de résultat à un tiers (ESCO).
Prêts Verts (Bpifrance) : Pour financer le reste à charge.
Suramortissement fiscal : Pour certains équipements (chambres froides, etc.).

7. FAQ & Conclusion

Qui paie l’audit : propriétaire ou locataire ?

La loi rend le propriétaire et le preneur à bail solidairement responsables. En pratique, l’audit touchant au bâti est souvent à la charge du propriétaire, mais les coûts peuvent être partagés via l’annexe environnementale du bail.

Quel est le coût d’un audit tertiaire ?

Il dépend de la surface et de la complexité (monosite ou multisites). Comptez généralement entre 0,50€ et 2€ du m², avec un forfait minimum pour les petites surfaces.

L’audit est-il obligatoire pour déclarer sur OPERAT ?

La déclaration annuelle de consommation est obligatoire. L’audit devient indispensable si vous n’atteignez pas les objectifs et devez justifier une modulation (technique ou économique) auprès de l’administration.