• 1. Intra-Muros : Le Granit, l’Humidité et l’ABF
• 2. Front de Mer : La Corrosion Marine
• 3. Investisseurs : Rentabilité & Monopropriété
• 4. Étude de Cas : Appartement Vue Mer (Remparts)
• 5. Tarifs et Aides (Pays de Saint-Malo)

🧱 Isoler sans condenser

Le granit est froid. Si vous isolez par l’intérieur sans précaution, le point de rosée se forme entre l’isolant et la pierre.

• Le Risque « Éponge » : L’humidité s’accumule, ne peut pas sortir (le granit est peu perméable) et fait moisir les doublages et les planchers bois.
• La Contrainte ABF : Oubliez l’Isolation Extérieure (ITE), les panneaux solaires visibles ou les pompes à chaleur en façade. Tout est interdit pour préserver l’aspect historique.
• La Solution Megastructures : Nous prescrivons des isolants hydrophiles (Laine de bois, Liège) avec une membrane hygro-régulante intelligente. Pour les murs très épais, une correction thermique chaux-chanvre est souvent le meilleur compromis confort/patrimoine/surface.

Dans nos audits à Saint-Malo, nous intégrons le facteur « Durabilité ».

• Pompes à Chaleur (PAC) : Si vous installez une PAC standard face à la mer, l’échangeur en aluminium va se corroder et percer en 3 à 5 ans. Nous exigeons des modèles avec traitement époxy « Bord de Mer » ou une installation en cour intérieure protégée.
• Menuiseries : Le PVC vieillit mal aux UV marins (il jaunit/casse). L’aluminium doit être anodisé classe marine. Le bois (peint) reste une valeur sûre thermique et esthétique, souvent exigée par l’urbanisme.
• Ventilation : Les entrées d’air doivent être spécifiques pour ne pas laisser entrer les embruns lors des tempêtes.

🏢 L’Audit 1905 pour valoriser l’actif

• Immeuble Entier : Beaucoup de « Malouinières » ou d’immeubles de ville sont détenus par un seul propriétaire. Pour rénover, l’audit « Maison » est interdit. Il faut un audit « Immeuble Collectif » (Qualif 1905).
• Déficit Foncier : C’est l’arme absolue à Saint-Malo. Les travaux de rénovation énergétique (considérés comme de l’entretien/amélioration) sont déductibles. Sur un bien à haute valeur locative, l’impact fiscal est énorme.
• Valeur Verte : Un bien classé C ou D à Saint-Malo se vendra sans négociation. Un bien classé G avec des travaux incertains subira une décote brutale (« la peur de l’ABF »).

3ème étage, exposition Nord (Mer) et Sud. Murs granit 60cm. DPE Initial : Classe F (380 kWh/m²/an). Simple vitrage bois d’origine (courants d’air). Chauffage gaz individuel. Inconfort thermique total l’hiver.

• Menuiseries (Le Poste Clé) : Remplacement par des fenêtres Bois « Gueule de Loup » (copie de l’ancien validée ABF) avec double vitrage acoustique renforcé (pour couper le bruit de la mer et du vent) et thermique.
• Isolation : Doublage des murs sur rue avec laine de bois dense (pour le déphasage et l’acoustique) sur ossature désolidarisée.
• Ventilation : Installation d’une VMC extra-plate en faux-plafond (réseau linéaire) pour gérer l’humidité sans percer les façades (rejet en toiture existante).
• Chauffage : Chaudière Gaz Condensation THPE. (PAC impossible car unité extérieure interdite sur les remparts).

💰 Rénov’Habitat Bretagne

La région et l’agglomération proposent des soutiens.

• Conseil Architectural : Avant tout projet intra-muros, une consultation avec l’architecte conseil de la ville est recommandée (et gratuite). Notre audit sert de base technique à cette discussion.
• Aides Locales : Des subventions existent pour la rénovation énergétique des résidences principales (sous conditions de ressources).
• Malus Fiscal : Attention, Saint-Malo applique la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires. Raison de plus pour réduire la facture énergétique.