Audit Énergétique Obligatoire : Calendrier 2026, Vente & Monopropriété

1. Pourquoi l’Audit est-il devenu obligatoire ?

L’État français s’est fixé un objectif ambitieux : la neutralité carbone d’ici 2050. Pour y parvenir, il faut rénover massivement le parc immobilier. Le problème du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), c’est qu’il n’est qu’un constat. Il vous donne une note (A à G), mais il ne vous dit pas comment en sortir de manière précise et chiffrée.

L’article 158 de la Loi Climat et Résilience a donc imposé l’Audit Énergétique Réglementaire. Ce n’est plus un simple diagnostic, c’est une véritable feuille de route technique et financière. Il doit être remis à tout acheteur potentiel dès la première visite du bien.

2. Le Calendrier Officiel (Mise à jour 2026)

L’obligation d’audit s’applique progressivement selon la note DPE du bien mis en vente. Voici la situation exacte au 1er Janvier 2026 :

Note : Ce calendrier concerne la France métropolitaine. Pour les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), l’obligation pour les classes F et G n’a débuté que le 1er juillet 2024, et la classe E suivra en 2028.

3. Qui est concerné ? (Le piège de la Monopropriété)

La loi est très précise : elle vise les « bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation ». Mais elle exclut pour l’instant la copropriété. Voyons les cas concrets.

A. La Maison Individuelle (Cas Simple)

Si vous êtes propriétaire d’un pavillon ou d’une maison individuelle classée E, F ou G, vous êtes soumis à l’obligation dès la mise en vente.

B. L’Immeuble en Monopropriété (Cas Complexe)

C’est ici que de nombreux investisseurs et SCI se font surprendre. Qu’est-ce qu’une Monopropriété ?

Il s’agit d’un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire (personne physique, SCI familiale ou investisseur institutionnel). Il n’y a pas de syndic, pas d’assemblée générale. Juridiquement, c’est considéré comme une « grosse maison ».

Conséquence : Si vous vendez cet immeuble en bloc (ou un appartement dans cet immeuble non divisé), l’Audit Énergétique est OBLIGATOIRE si le DPE global est E, F ou G. Et attention, auditer un immeuble entier est bien plus complexe qu’une simple maison.

4. DPE vs Audit : Ne confondez plus !

Beaucoup de vendeurs s’interrogent : « J’ai déjà payé 150€ pour un DPE, pourquoi payer 1000€ pour un Audit ? »

5. Que contient le rapport d’audit ?

Le document que vous recevrez de Megastructures (ou de tout auditeur agréé) doit respecter une trame stricte définie par l’Arrêté du 4 mai 2022. Il doit contenir :

1. État des lieux détaillé : Analyse thermique de l’enveloppe (murs, toiture, fenêtres), de la ventilation et des systèmes (chauffage, ECS).
2. Scénario 1 (Saut de Classe) : Des travaux « geste par geste » pour sortir du statut de passoire thermique (ex: passer de F à E).
3. Scénario 2 (Rénovation Performante) : Un parcours de travaux complet pour atteindre la classe B ou A (Bâtiment Basse Consommation).
4. Chiffrage Financier : Estimation du coût des travaux pour chaque étape.
5. Plan de Financement : Calcul des aides mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, Éco-PTZ) pour évaluer le reste à charge réel.

6. Validité, Professionnels et Sanctions

Combien de temps est-il valable ?

L’audit énergétique est valable 5 ans. (Contre 10 ans pour le DPE, sauf modification majeure du bâtiment). Si vous faites des travaux entre temps, il faudra le mettre à jour.

Qui a le droit de le faire ?

Attention aux arnaques. Seuls les professionnels qualifiés peuvent signer ce document :

• Pour une Maison : Un diagnostiqueur certifié, un architecte formé ou un Bureau d’Études qualifié (RGE Études).
• Pour une Monopropriété (Immeuble) : Seuls les Bureaux d’Études Thermiques (comme Megastructures) et les Architectes sont habilités. Les diagnostiqueurs ne sont généralement pas assurés pour auditer des immeubles collectifs entiers.

Quelles sanctions en cas d’absence ?

Si l’audit n’est pas fourni lors de la vente d’un bien E, F ou G :

• Le notaire refusera de signer l’acte authentique.
• L’acheteur peut demander l’annulation de la vente après coup pour vice du consentement (dol).
• L’acheteur peut exiger une réduction du prix de vente correspondant au montant des travaux estimés.

7. FAQ : Questions Fréquentes sur l’Audit Obligatoire