Audit Énergétique Arras (62) : Vente Immeuble & Maison (Expert RGE)
Arras, joyau architectural du Pas-de-Calais avec ses Places baroques et sa Citadelle, est un marché immobilier dynamique mais exigeant. Ici, vendre une maison ou un immeuble ne se résume pas à poser une annonce.
Entre l’obligation d’audit pour les passoires thermiques (F et G), la traque de la mérule (fréquente dans nos caves) et les règles strictes des Architectes des Bâtiments de France (ABF), une transaction peut vite capoter chez le notaire.
Megastructures, Bureau d’études énergétique qualifié RGE OPQIBI 1905 (Collectif) & 1911 (Maison), réalise l’audit technique qui rassure l’acheteur, valide le prix de vente et débloque le compromis.
1. Vente à Arras : Pourquoi l’Audit est votre atout maître ?
Le marché arrageois est dominé par deux types de biens : la maison de ville en brique/pierre et l’immeuble de rapport pour étudiants (Université d’Artois). Dans les deux cas, la réglementation a changé la donne.
1. Vous vendez un Immeuble entier (Monopropriété) ?
C’est le cas fréquent près de la Gare ou des Places. Vous possédez le bâtiment complet.
- Le Piège Juridique : Si votre immeuble contient plusieurs logements et est classé D, E, F ou G, l’audit « Maison Individuelle » est ILLÉGAL.
- La Réalité : Les notaires d’Arras refusent désormais les audits réalisés par des diagnostiqueurs non qualifiés pour le collectif.
- La Solution : Megastructures détient la qualification 1905. Nous auditons la chaufferie collective, les colonnes montantes et l’enveloppe globale. Votre vente est juridiquement blindée.
2. Vous vendez une Maison de Ville (F ou G) ?
Depuis avril 2023, l’audit est obligatoire dès la première visite. Mais c’est aussi un outil de défense du prix.
- L’Argument Négociation : L’acheteur va utiliser le DPE G pour négocier -20% en prétextant des travaux pharaoniques.
- La Riposte : Notre audit chiffre précisément le coût réel pour passer en C. Souvent, c’est bien moins cher que ce que prétend l’acheteur. Vous sauvez votre marge de négociation.
2. Les Défis Techniques Arrageois : Pierre Blanche & Champignons
Rénover à Arras demande une expertise locale que les plateformes nationales n’ont pas. Nos ingénieurs surveillent deux points critiques.
🧱 La Pierre Blanche (Calcaire) et la Brique
Les façades arrageoises mélangent souvent brique rouge et pierre calcaire tendre.
- Le Risque : La pierre blanche est une éponge. Si vous posez une isolation étanche (polystyrène) ou un enduit ciment dessus, vous bloquez l’eau. La pierre éclate au gel et l’humidité rentre.
- L’Expertise Megastructures : Nous préconisons exclusivement des isolants perspirants (Laine de bois, Chaux-chanvre) qui laissent respirer ce mariage minéral fragile.
🍄 Le Risque Mérule (Le cauchemar du 62)
Le Pas-de-Calais est un département à haut risque pour la Mérule, ce champignon qui dévore le bois dans l’obscurité.
- Le lien avec l’énergie : Une maison mal ventilée après isolation est un incubateur à mérule.
- La vigilance Audit : Lors de notre visite, nous inspectons les caves et les planchers bois. Notre audit inclut un volet « Ventilation » drastique (VMC) pour garantir que vos travaux d’économie d’énergie ne déclencheront pas une attaque fongique.
3. Rénover dans le Secteur Sauvegardé (ABF)
Autour de la Place des Héros et de la Grand’Place, l’Architecte des Bâtiments de France a tout pouvoir. L’audit énergétique doit se plier à l’esthétique.
- Menuiseries : Le PVC blanc est proscrit. Notre audit prescrit du bois peint ou de l’alu, avec des performances thermiques validées pour compenser l’absence de volets roulants (souvent interdits).
- Isolation : L’ITE (Extérieur) étant impossible, nous optimisons l’ITI (Intérieur) avec des matériaux minces à haute performance (lambda faible) pour préserver la surface habitable chère au m² dans l’hypercentre.
4. Étude de Cas : Vente d’un Immeuble de 4 Lots (Proche Gare)
Situation réelle : Un propriétaire vendeur bloqué par un notaire vigilant.
- Bien : Immeuble de rapport (4 studios étudiants).
- DPE global : Classe G.
- Problème : Le vendeur avait fourni un audit réalisé par un diagnostiqueur « Maison ».
- Conséquence : Refus du notaire de signer le compromis (risque de nullité de la vente). Vente à l’arrêt.
- Intervention : Audit OPQIBI 1905 réalisé en urgence (5 jours).
- Analyse : Modélisation de la chaufferie collective et des ponts thermiques pierre/brique.
- Scénario travaux : Passage en D pour 28 000 € (Moins que les 40 000 € estimés par l’acheteur).
| Bilan Opération | Résultat |
|---|---|
| Coût de l’Audit 1905 | 1 900 € HT |
| Temps de déblocage | 1 semaine |
| Vente finalisée | 320 000 € (Prix maintenu) |
Conclusion : Un audit conforme a sauvé une transaction à 320k€.
5. Tarifs et Aides (Communauté Urbaine d’Arras)
💰 Aides Travaux : La Communauté Urbaine d’Arras (CUA)
Pour l’acheteur, Arras offre des leviers financiers intéressants :
- Opération Façades : La ville d’Arras subventionne parfois le ravalement des façades en centre-ville. C’est le moment idéal pour coupler avec une isolation intérieure et changer les menuiseries.
- MaPrimeRénov’ Copropriété : Pour les petits immeubles qui se constituent en syndicat, l’aide est massive (jusqu’à 25% du montant travaux pour la copro + primes individuelles).
Tarifs Audit Énergétique Arras
Le prix varie selon l’urgence et le type de bien.
| Type de Bien | Prix Moyen (TTC) | Délai |
|---|---|---|
| Maison de Ville Arrageoise | 600 € – 850 € | Sous 7 jours |
| Immeuble Monopropriété Qualif 1905 requise |
Dès 1 800 € HT | Urgence possible (48h) |
| Maison avec extension | 700 € – 950 € | Sous 7 jours |
Pourquoi les notaires d’Arras nous recommandent ?
- Sécurité Juridique : Nos rapports respectent à la lettre l’arrêté de mai 2022. Aucun risque de rejet lors de la signature de l’acte authentique.
- Expertise « Pierre & Brique » : Nous ne proposerons jamais une isolation qui fait pourrir vos murs en pierre blanche.
- Vision Investisseur : Nous savons calculer le « Reste à Charge » après impôts (Déficit Foncier), un argument clé pour vendre à un investisseur.
Questions Fréquentes
Je vends un immeuble loué, dois-je faire l’audit dans chaque appartement ?
Non ! Si vous vendez l’immeuble « en bloc » (le bâtiment entier), vous devez faire un seul Audit Énergétique Immeuble (1905) qui couvre tout le bâtiment. C’est beaucoup moins cher que de faire 4 ou 5 audits individuels, et c’est juridiquement plus juste.
La Mérule est-elle détectée pendant l’audit ?
L’audit énergétique n’est pas un diagnostic mérule officiel (qui est un diagnostic à part avec prélèvements). Cependant, notre expert auditeur signale visuellement toute trace d’humidité anormale ou de pourriture cubique, vous alertant sur la nécessité d’investigations complémentaires avant de vendre.
Intervenez-vous à Achicourt ou Saint-Laurent-Blangy ?
Oui, nous couvrons toute la Communauté Urbaine d’Arras (CUA) et le sud-Artois (Bapaume).
Vous vendez à Arras ?
Ne laissez pas le DPE G ou un notaire bloquer votre vente. Exigez l’audit certifié.
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