• 1. Spécial Investisseurs : Rentabilité Gare & Permis de Louer
• 2. Vente à Creil : L’Audit obligatoire pour la Classe E
• 3. Défis Techniques : Pierre de l’Oise vs Béton Reconstruction
• 4. Étude de Cas : Immeuble de Rapport (Nogent-sur-Oise)
• 5. Tarifs et Aides (ACSO)

🚨 Le Dispositif « Permis de Louer » (ACSO)

Sur de nombreux secteurs définis par l’Agglomération Creil Sud Oise, la mise en location d’un bien est soumise à une autorisation préalable de la mairie (APL). C’est un contrôle technique strict.

• Le Critère « Décence Énergétique » : Un logement froid, humide, mal ventilé ou classé G sera considéré comme indécent. Le permis sera refusé, et vous vous retrouverez avec un bien vide et un crédit à rembourser.
• L’Audit comme Bouclier : L’audit Megastructures permet d’identifier les points noirs (ponts thermiques, absence de VMC, dangerosité gaz/élec) AVANT le passage des inspecteurs de l’hygiène. Nous vous donnons la feuille de route pour obtenir le sésame.

🏢 Le Piège de la Monopropriété (Immeuble entier)

Si vous achetez un immeuble complet (ex: 3 appartements) pour le louer, l’audit énergétique « Maison Individuelle » est interdit.

• La Loi : Ce bien est un « Bâtiment Collectif d’Habitation ». Il requiert un audit spécifique (méthode THC-E-ex) réalisé par un ingénieur qualifié OPQIBI 1905.
• Le Risque : Sans cet audit spécifique, votre dossier de financement bancaire sera rejeté (les banques vérifient la conformité Loi Climat) et vous n’aurez accès à aucune aide type « MaPrimeRénov’ Global ». Megastructures est habilité pour ces missions complexes.

⚠️ Ne bradez pas votre bien !

• La Nouvelle Règle 2025 : Vendre une maison ou un immeuble classé E, F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire dès la première visite. C’est une obligation légale, pas une option.
• L’Effet sur le Prix : À Creil, les acheteurs (souvent des investisseurs aguerris) sont très attentifs au budget travaux. Si vous n’avez pas d’audit chiffré et fiable, ils surestimeront le coût de la rénovation pour négocier le prix à la baisse (des décotes de -15% à -20% sont fréquentes).
• L’Atout Vendeur : Fournir un audit Megastructures clair et chiffré permet de défendre votre prix : « Oui c’est un F, mais pour 18 000€ de travaux (aides déduites), il passe en C ». Vous objectivez la négociation.

Présente dans le vieux Creil, à Saint-Maximin et Saint-Leu-d’Esserent. C’est une pierre calcaire claire, poreuse, qui « boit » l’eau.

• Erreur fatale : Appliquer un enduit ciment étanche ou coller du polystyrène directement dessus. L’humidité du sol (remontées capillaires) reste piégée dans le mur, la pierre s’effrite et des moisissures apparaissent à l’intérieur.
• Solution Megastructures : L’isolation doit être perspirante. Nous prescrivons de la Laine de bois, du liège ou du béton de chanvre, associés à une VMC performante, pour laisser le mur réguler naturellement son hygrométrie.

Typique des grands ensembles (Plateau Rouher) ou des maisons « Castor ». Ces structures sont solides mais thermiquement catastrophiques.

• Problème : Les dalles en béton traversent la façade de part en part, créant des « autoroutes à froid » (ponts thermiques massifs) qui refroidissent le sol sur 1 mètre à l’intérieur.
• Solution : L’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) est ici la solution technique reine. Elle enveloppe le bâtiment comme un manteau, coupe tous les ponts thermiques béton et protège la structure. C’est souvent la solution encouragée par l’ACSO lors des ravalements.

Immeuble de 1930 en brique et pierre, 120m² divisés en 3 studios. État « dans son jus » : fenêtres simple vitrage bois, chaudières gaz individuelles hors d’âge (non condensation), combles non isolés. Risque majeur : Interdiction de louer imminente et refus de prêt bancaire sans audit 1905.

• Audit : Réalisé sous 5 jours ouvrés avec la qualification OPQIBI 1905 (obligatoire).
• Travaux Enveloppe : Isolation toiture par l’intérieur (R=6) et changement de toutes les menuiseries par du PVC double vitrage avec entrées d’air acoustiques (proximité voie ferrée).
• Ventilation : Installation d’une VMC collective Hygro B (caisson basse consommation dans les combles) pour assainir les 3 logements.
• Chauffage : Conservation du réseau gaz existant mais remplacement des 3 chaudières par des modèles à condensation THPE (Très Haute Performance Énergétique).

💰 Les Aides de l’Agglomération Creil Sud Oise

L’ACSO est très engagée dans la rénovation thermique et la lutte contre le mal-logement.

• PIG Énergie (Programme d’Intérêt Général) : Des aides financières renforcées pour les propriétaires occupants modestes et les bailleurs pratiquant des loyers maîtrisés.
• Prime « Sortie de Vacance » : Une aide spécifique pour remettre sur le marché des logements vides depuis plus de 2 ans (souvent des biens nécessitant de gros travaux).
• Accompagnement : Le guichet unique de l’habitat de l’ACSO vous orientera. Notre audit est la base technique indispensable pour monter ces dossiers de subvention.