Audit Énergétique Vierzon (18) : Expert Rentabilité & Brique

• 1. Brique & Pierre : L’Architecture Ouvrière
• 2. Investisseurs : Denormandie + OPAH = Jackpot ?
• 3. Monopropriété : L’Audit Obligatoire
• 4. Étude de Cas : Immeuble de Rapport (Centre-Ville)
• 5. Tarifs et Aides (Communauté de Communes Vierzon-Sologne-Berry)

🧱 Les pièges de la rénovation « Low Cost »

Sur un marché à haut rendement, la tentation est grande de faire du « cache-misère ». C’est une erreur fatale à moyen terme.

• L’Humidité Capillaire : Ces maisons n’ont pas de vide sanitaire. L’eau remonte dans la brique poreuse. Si vous collez du placo + polystyrène directement dessus, vous créez un incubateur à moisissures. Vos locataires partiront au bout de 6 mois.
• La Solution Megastructures :
  1. Traitement de cause : Injection de résine hydrophobe en bas de mur (coût modéré, efficacité max).
  2. Isolation respirante : Laine de verre ou de bois sur ossature métallique décalée de 2cm du mur (lame d’air ventilée) pour laisser le mur sécher.
  3. VMC Hygro B : Indispensable et non-négociable dans ces petits volumes pour évacuer la vapeur.

• Le Denormandie : Réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient (Achat + Travaux), à condition de faire +30% de performance énergétique.
• L’OPAH-RU (Renouvellement Urbain) : L’ANAH subventionne massivement (jusqu’à 35% ou 50% du montant HT des travaux) la rénovation des logements très dégradés, en contrepartie d’un loyer conventionné (qui reste proche du marché libre à Vierzon !).
• L’Audit Pivot : Pour activer ces deux leviers simultanément, vous devez fournir un audit énergétique avant travaux certifiant l’état initial (souvent G) et le projeté (D ou C). C’est la pièce maîtresse du dossier de subvention.

🚨 Ne confondez pas DPE et Audit Immeuble

• La Règle : Un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire est une « Monopropriété ». Juridiquement, c’est un Bâtiment Collectif d’Habitation.
• Le Risque : Utiliser des logiciels de DPE « Maison » pour auditer un immeuble est illégal. En cas de contrôle fiscal sur votre Denormandie ou de contrôle ANAH sur vos subventions, vous risquez le redressement.
• La Solution 1905 : Notre qualification OPQIBI 1905 nous permet de réaliser l’audit réglementaire opposable. Nous modélisons l’immeuble dans son ensemble (enveloppe, chaufferie collective ou systèmes individuels) pour optimiser la note globale.

Surface 250m². Toiture percée. Murs brique non isolés. DPE Initial : Non Classable (Friche). Prix d’achat dérisoire (400€/m²). Tout à refaire.

• Stratégie Isolation : Isolation Intérieure (ITI) standard (Laine de verre 120mm système Optima) car la façade brique avait du cachet et l’ITE était trop chère pour le budget. Priorité au rapport prix/performance.
• Toiture : Réfection couverture + Isolation combles perdus par soufflage (Ouate de cellulose, très économique, R=7).
• Chauffage : Panneaux rayonnants électriques performants (investissement faible, pas d’entretien) + Ballons ECS extra-plats pour gagner de la place dans les studios.
• Ventilation : VMC Simple Flux Hygro B collective (une seule machine pour 6 lots = économie maintenance).

💰 Le Guichet Unique de l’Habitat

La communauté de communes met le paquet pour rénover le centre-ville.

• OPAH-RU : C’est le dispositif phare. Aides aux travaux, primes de sortie de vacance (jusqu’à 4000€ par logement remis sur le marché), aide aux façades.
• Accompagnement : Un opérateur (SOLIHA) suit les dossiers. Notre audit est le document technique qu’ils utilisent pour valider le gain énergétique obligatoire (35%).