Audit Énergétique Dreux (28) : Expert Investissement & Silex

• 1. Spécial Investisseur : Denormandie & Monopropriété
• 2. Le Défi Technique : Brique, Silex et Condensation
• 3. La Rénovation Globale : Seul moyen de louer demain
• 4. Étude de Cas : Immeuble de Rapport (Rue Parisis)
• 5. Tarifs et Aides (Agglo du Pays de Dreux)

💰 Comment sécuriser votre défiscalisation ?

Le dispositif Denormandie permet de réduire vos impôts (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans) si vous achetez et rénovez un bien ancien à Dreux.

• L’Exigence des 30% : Pour être éligible, les travaux doivent représenter 25% du coût total ET améliorer la performance énergétique d’au moins 30% (ou atteindre l’étiquette E si départ F/G).
• Le Rôle Clé de l’Audit 1905 : Si vous rénovez un immeuble entier (Monopropriété), l’administration fiscale peut rejeter un dossier basé sur de simples DPE individuels. Vous devez fournir un Audit Énergétique Réglementaire Immeuble (méthode THC-E-ex) réalisé par un auditeur qualifié 1905.
• La Garantie Megastructures : Notre audit certifie le gain énergétique AVANT travaux (pour valider le projet bancaire) et APRÈS travaux (pour le dossier fiscal). C’est votre assurance-vie fiscale.

Le silex est une roche extrêmement dense. Thermiquement, c’est un conducteur de froid redoutable.

• Le Problème : Dans un mur mixte (brique + silex), le silex reste beaucoup plus froid que la brique. Si vous isolez par l’intérieur sans précaution, l’humidité va se concentrer spécifiquement sur les zones de silex derrière l’isolant (points de rosée locaux).
• La Conséquence : Apparition de taches d’humidité « en léopard » sur vos doublages placo au bout de 2 ou 3 hivers.
• La Solution Technique :
  1. ITE (Idéal) : L’Isolation par l’Extérieur supprime totalement ces hétérogénéités thermiques en recouvrant la façade.
  2. ITI (Si contrainte) : Si l’on doit isoler par l’intérieur, il faut impérativement une lame d’air ventilée ou un isolant hygroscopique (Laine de bois) plaqué parfaitement contre le mur, sans aucun vide d’air parasite, associé à une membrane frein-vapeur hygrovariable.

🚀 Viser la Classe C pour la liquidité

• L’Obsolescence Programmée : Un bien classé G est interdit à la location dès 2025. Un F en 2028. Acheter un bien E sans travaux, c’est acheter un problème à court terme.
• Le « Coup double » : En réalisant une rénovation globale (Isolation + Chauffage + Ventilation), vous atteignez la classe C.
  – Vous sécurisez le droit de louer pour 20 ans.
  – Vous déclenchez les aides MaPrimeRénov’ Rénovation Globale (souvent 10k€ à 25k€ selon les profils).
  – Vous créez du Déficit Foncier massif reportable sur 10 ans.

Immeuble 1900. Façade Brique/Silex. 180m². DPE Initial : Classe G (540 kWh/m²/an). Toiture fuyarde. Fenêtres simple vitrage bois pourries. Chauffage électrique ancien. Humidité au dernier étage.

• Toiture & Combles : Réfection complète de la couverture (Tuiles plates) avec isolation par Sarking (panneaux fibre de bois rigide sur chevrons). Cela a permis de récupérer la charpente apparente pour créer un magnifique loft sous combles (forte valeur locative).
• Murs : Isolation intérieure des 2 étages en système « Optima » avec Laine de Verre GR32 (100mm) + Membrane Vario Xtra (étanchéité à l’air soignée).
• Chauffage & ECS : Abandon de l’électrique direct. Installation d’une Pompe à Chaleur Air/Air (Climatisation réversible) multisplit pour chaque appartement (confort été/hiver). Ballons thermodynamiques individuels pour l’eau chaude.
• Ventilation : Création d’un réseau VMC Hygro B collectif via une courrette technique existante.

💰 Les Dispositifs Locaux

L’Agglomération du Pays de Dreux soutient fortement la rénovation.

• OPAH-RU (Centre-Ville) : Si votre immeuble est dans le périmètre OPAH, vous pouvez cumuler les aides de l’ANAH (majorées) et les aides de la ville pour la rénovation des façades.
• Aide à l’Accession : Pour les primo-accédants achetant dans l’ancien à rénover, une subvention locale de 3000 à 5000 € est possible (sous conditions).
• Guichet Unique : L’Espace Conseil France Rénov’ de Dreux demande systématiquement un audit énergétique complet pour instruire les dossiers complexes (copropriétés ou immeubles entiers).