Audit Énergétique Joué-lès-Tours (37) : Expert Copro & Béton

• 1. Le Défi du Béton : Ponts Thermiques et Condensation
• 2. Spécial Copropriété : DTG, PPT et DPE Collectif
• 3. Investisseurs & Monopropriété : La Rentabilité par le PTZ
• 4. Étude de Cas : Rénovation Totale d’un Pavillon (1970)
• 5. Tarifs et Aides (Tours Métropole Val de Loire)

❄️ Comprendre le « Pont Thermique de Dalle »

Dans les constructions des années 1960 à 1980, les dalles de sol en béton traversent la façade de part en part (souvent pour former un balcon ou une corniche). En hiver, le froid extérieur « voyage » à travers ce béton jusqu’à l’intérieur de votre salon.

• Le Symptôme : Vous avez froid aux pieds, même avec le chauffage à 22°C. De la moisissure noire apparaît dans les angles du plafond ou au niveau des plinthes. C’est le signe que la vapeur d’eau de votre logement condense sur ces zones froides.
• L’Échec de l’Isolation Intérieure (ITI) : Si vous isolez par l’intérieur, vous ne coupez pas ce pont thermique de dalle. Pire, vous risquez d’accentuer la condensation derrière l’isolant.
• La Solution Reine : L’ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur) : À Joué-lès-Tours, l’architecture est souvent moins contraignante qu’à Tours-Centre (moins d’ABF). C’est l’opportunité idéale pour « emballer » la maison ou l’immeuble dans un manteau isolant (Polystyrène ou Laine de Roche sous enduit). L’ITE coupe tous les ponts thermiques, protège le béton des variations climatiques et redonne un aspect neuf à la façade.

Isoler un appartement seul dans un immeuble non isolé est thermiquement inefficace (les calories fuient chez le voisin ou par la façade commune). La rénovation doit être collective.

• Le DPE Collectif : Obligatoire pour tous les immeubles d’habitation collective (calendrier progressif selon la taille jusqu’en 2026). Il donne une note énergétique à l’ensemble du bâtiment.
• Le DTG (Diagnostic Technique Global) : Plus complet, il analyse l’état technique (toiture, façade, sécurité) ET énergétique. Il est le socle du futur Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
• Le Rôle de Megastructures : En tant qu’auditeur qualifié 1905, nous réalisons ces missions complexes. Nous modélisons le bâtiment entier, nous identifions les gisements d’économies (chaufferie, équilibrage réseau, ITE) et nous venons présenter les scénarios de travaux chiffrés en Assemblée Générale pour convaincre les copropriétaires grâce à des calculs de retour sur investissement clairs (baisse des charges vs coût travaux).

🚀 Monopropriété : Le Levier du PTZ dans l’Ancien

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) n’est pas réservé au neuf ! Il est accessible dans l’ancien sous conditions de travaux, et c’est une arme financière massive.

• Le Mécanisme : Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et permettre d’atteindre une étiquette énergétique minimale (souvent E ou D, mais nous visons C pour la pérennité).
• L’Obligation d’Audit : La banque ne se contente pas de devis. Elle exige un audit énergétique ou un DPE projeté réalisé par un professionnel certifié RGE pour valider le prêt.
• Le Déficit Foncier : En plus du PTZ, les travaux d’isolation (Toiture, ITE, Menuiseries) et de ventilation génèrent du déficit foncier, effaçant l’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années. Notre audit 1905 sécurise ce montage fiscal en cas de contrôle, prouvant la nature « énergétique » des travaux.

Construction 1972. Murs parpaing + vide d’air + brique plâtrière. Toiture tuile mécanique d’origine. DPE Initial : Classe G (510 kWh/m²/an). Chauffage fioul (cuve dans le garage). Fenêtres simple vitrage bois qui ne ferment plus. Ventilation naturelle (grilles hautes et basses).

• Enveloppe (ITE) : Isolation Thermique par l’Extérieur complète en Polystyrène Graphité gris (140mm, R=4.35). Suppression totale des ponts thermiques de dalle. Finition enduit grésé blanc cassé. Esthétique modernisée.
• Combles : Soufflage de 35cm de laine de roche dans les combles perdus après enlèvement de l’ancienne laine de verre tassée (R=7).
• Menuiseries : Pose en applique au nu extérieur (dans l’isolant ITE) de nouvelles fenêtres PVC double vitrage (Uw=1.3) avec volets roulants électriques intégrés. Suppression de l’effet « paroi froide » des vitres.
• Système de Chauffage : Dépose de la chaudière fioul (et de la cuve, gagnant de la place au garage). Installation d’une Pompe à Chaleur Air/Eau (PAC) moyenne température raccordée aux radiateurs en fonte existants (conservés pour leur inertie).
• Ventilation : Installation d’une VMC Double Flux Haut Rendement (90%) dans les combles. Réseau en gaines semi-rigides HDPE. Qualité d’air optimale et récupération des calories.

💰 Le Dispositif « Artefact » et Aides Locales

Joué-lès-Tours bénéficie de la politique volontariste de Tours Métropole.

• Artefact : C’est la plateforme métropolitaine de la rénovation. Elle propose un accompagnement, mais pour déclencher les aides financières, un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié RGE (comme nous) est le pré-requis obligatoire.
• Fonds Air Bois : Si la maison possède une vieille cheminée ouverte, une prime de 1000€ (selon ressources) est disponible pour la remplacer par un insert performant ou la supprimer.
• Aide ITE : Dans certains quartiers, des bonus d’urbanisme ou d’aides existent pour encourager l’Isolation par l’Extérieur qui embellit le paysage urbain.