Audit Énergétique Tours (37) : Expert Tuffeau & Investissement

• 1. Le Tuffeau : Une Pierre qui respire (ou qui meurt)
• 2. Investisseurs : L’Audit Monopropriété (1905)
• 3. ABF & PPRI : Les Contraintes Tourangelles
• 4. Étude de Cas : Immeuble de Rapport Quartier Cathédrale
• 5. Tarifs et Aides (Tours Métropole)

🧱 La Règle de la Perspirance Absolue

• L’Erreur Fatale : Isoler un mur en Tuffeau par l’intérieur avec du polystyrène ou de la laine de verre avec un pare-vapeur kraft standard. L’humidité (venant de l’intérieur ou de remontées capillaires) se retrouve piégée. En hiver, le gel fait éclater la pierre en façade (desquamation). En 5 ans, votre façade est ruinée.
• La Solution Megastructures : Nos audits imposent des matériaux biosourcés hygroscopiques.
  1. Enduit Correcteur : Un mélange Chaux-Chanvre projeté (5 à 8 cm). Il isole moyennement (R=0.8 à 1.2) mais supprime l’effet paroi froide et régule l’humidité parfaitement. Idéal en secteur ABF.
  2. Doublage Laine de Bois : Sur ossature désolidarisée avec frein-vapeur hygrovariable pour laisser le mur « sécher ».

Vous achetez un immeuble rue Nationale ou boulevard Béranger pour le rénover ?

• Qualification 1905 Obligatoire : Un audit « Maison Individuelle » est illégal pour un immeuble comportant plusieurs logements. Il sera rejeté par les banques pour le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou par l’ANAH.
• Le Levier du PTZ : En 2025, le PTZ est accessible dans l’ancien sous condition de travaux (gain énergétique). Notre audit chiffre précisément ce gain pour débloquer le prêt.
• Déficit Foncier : Pour les investisseurs au réel, les travaux d’isolation et de ventilation préconisés par notre audit sont déductibles à 100% des revenus fonciers.

🏛️ Architectes des Bâtiments de France (ABF)

Dans le périmètre « Site Patrimonial Remarquable » (Vieux-Tours, Cathédrale, Prébendes) :

• ITE Interdite : Pas d’isolation par l’extérieur sur rue.
• Menuiseries : Le PVC est proscrit. Bois peint obligatoire, parfois avec des profils à « gueule de loup ». Notre audit intègre ce surcoût dès le départ.

💧 Risque Inondation (PPRI)

Tours est en zone inondable (Val de Loire). Cela impacte la rénovation :

• Matériaux RDC : En zone inondable, les isolants du rez-de-chaussée doivent être imputrescibles (Liège, verre cellulaire) pour résister à une crue potentielle.
• Équipements : Les chaudières et tableaux électriques doivent être installés au-dessus de la cote de référence (souvent au 1er étage ou en combles), jamais en cave.

220m² sur 3 niveaux. Murs Tuffeau 50cm. DPE Initial : Classe G (510 kWh/m²/an). Chauffage électrique individuel. Fenêtres bois simple vitrage 1920. Corniches et modénatures classées.

• Murs (Stratégie Mixte) :
  – Façade Rue (Classée) : Correction thermique intérieure Enduit Chaux-Chanvre (6cm) pour préserver le Tuffeau.
  – Façade Cour (Non visible) : Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) sous enduit à la chaux respirant.
• Menuiseries : Restauration des fenêtres bois existantes (châssis sains) avec remplacement du simple vitrage par du vitrage fin sous vide (technologie type FINEO) : performance du triple vitrage dans l’épaisseur d’un simple ! Validé ABF.
• Chauffage : Installation d’une chaufferie collective Gaz Condensation en combles (hors zone inondable) avec compteurs individuels.
• Ventilation : VMC Hygro B collective installée dans les anciennes cheminées (tubage).

💰 « Artefact » et Aides Locales

Tours Métropole Val de Loire accompagne la rénovation via le dispositif Artefact.

• Aide Façade : Subvention spécifique pour le ravalement des façades en Tuffeau (nettoyage doux, rejointoiement).
• Fonds Air Bois : Aide au remplacement des cheminées ouvertes.
• MaPrimeRénov’ Copropriété : Pour les syndics et monopropriétés, l’audit 1905 est le point de départ obligatoire.